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The Newsletter for Owners
2012年5月号
大雨による雨漏りがありました。
緑がまぶしい季節になりました。 雑草も一雨ごとにたくましく伸びてきます。 お元気にお過ごしでしょうか。 この時期は共用灯の交換や、改善の為の見回り、空室の風通しなどメンテナンス面の仕事をします。お預かりしているアパート・マンションの競争力を高め、入居希望者に選んでもらうためです。 今年の繁忙期は、昨年と大きく変わりました。毎年少しずつ変わるのですが、今年は大幅に変わりました。 どう変わったかというと、競争が一段と厳しくなったことです。需要と供給のバランスが崩れ、借り手市場になっています。家賃についてもこれまでも値下げ交渉を借り手が持ちかけてくることは度々あったのですが、今年は交渉に先立って貸し手が大幅に家賃を下げる例がありました。一律１万円下げたという話がありました。相模大野のエイブルという仲介店の窓に貼ってあったのですが、北里方面一律２万円引きというポスターがありました。 競争激化の中で、家具家電付きというやり方が普及しました。借り手の条件になってしまっているケースもあり、当社でも応じることにしました。オーナーの皆様にお願いして、家電のうち冷蔵庫と洗濯機を設備として付ける事にしました。 この対応で入居者が決まった部屋が１００室位あります。来年にはもう付いているのが当たり前というようになりそうです。
また今年の特徴として、２０年３０年と満室が続いていたアパート・マンションで、何室も空いてしまっている例が出てきました。特定のアパート・マンションに集中して起きています。多くのアパート・マンションを見比べる中で、競争に負けるのです。競争力の中心は家賃ですから、家賃を下げるタイミングが遅れたという事だと思います。今年は６万円以上の高い家賃の部屋は８万円近い物も含め順調に決まりました。逆に４万円未満の部屋もまあまあ決まりました。４万円から６万円位の中間の価格帯の部屋は数も一番多いのですが、空室のまま残ったケースが多かったという結果になりました。他の業界でも言われていますが、中間が駄目という現象です。もっともこの中間価格帯が全体の７０％を占めていますから、入居希望者の絶対数が足りないということを意味していると思います。 来年は青山学院大学の文系学生が渋谷へ行くことになります。今年入居してくれた文系の学生も１年で退室することになります。来年の淵野辺周辺の学生向けアパート・マンションの部屋の余り方は、過去に例を見ない恐ろしいものになりそうです。他大学への働きかけを強めること、青山学院大学の理系の学生を獲得することが大切になります。設備も家賃も見直して、入居者に選んでもらえる部屋作りをすすめていきます。賃貸住宅経営は採算面でますます厳しくなりますが、もう始めてしまっていますので、競争に勝って入居者を獲得していく以外に方法はありません。オーナーの皆様にもご理解の程よろしくお願い致します。
４月３日の大雨、５月３日の大雨と、大雨が２回ありました。雨漏りが４件ありました。いずれも窓まわりのコーキングの劣化と思われます。激しい雨が北から東から吹き付けると、今まで雨漏りしなかった建物でも雨漏りが起こります。 窓まわりだとは思いますが、専門家に屋根に上がってもらい状況を把握します。建物も経年劣化しますので、早め早めに対処して、建物を永く使うのがお得です。 ４件のうち２件で入居者の持ち物に被害が発生しましたので、布団を買い直したり見舞金を出したりしました。入居者と良い関係を続けて行くための経費です。２件ともオーナー様が了承してくれました。 ５月１０日から１０日間、青山学院大学の構内で春と同じようなアパート・マンションの展示会をします。例年、実家から通学してみたけれど通いきれないという学生が出ますので、その為に大学購買会が用意するのです。当社も出店します。 ゴールデンウィーク中も、実家から通いきれない、学校に近いところへ住み替えたいというお客様が少しずつ来ています。空いている部屋を少しでも埋める事が出来るよう頑張っています。まだこれからも、部屋選びに失敗した、安全面に不安を感じる、隣の住人がイヤ、不動産屋・管理会社が何もしてくれない等の理由で住み替えを計画する人が来社されます。 一つずつ一つずつ空室をなくしていきます。 ゴールデンウィーク中は連休をとる不動産会社が多いのですが、当社は交代で休みながら連休中も営業を続けました。鍵をなくした、他人の車が止まっている、来客用に駐車場を借りられないか、排水が流れない、隣がうるさい等、色々な要望が入ってきます。スピード解決して、快適に住んでもらうようにしています。休みをとる不動産会社はこういう問題をどう解決しているのでしょうか。 こういう要望に対応するサービスを以前は入居者サービスと言っていましたが、今は生活支援サービスと言っています。このサービスが充実していくと、持ち家より賃貸の方が住み良いということになります。実際自宅で換気扇がうるさくても、自分で掃除をするか買い換えるしかありません。庭の雑草とりも自分でしなければなりません。賃貸に住んで管理会社に全てやってもらった方が楽です。
これからもよろしくお願い致します。
