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The Newsletter for Owners
2018年6月号
「投資ブームの終点」と「新築・築浅物件の抱える悩み」
あじさいの美しい季節になりました。季節はめぐります。
お元気にお過ごしでしょうか。
当社はおかげさまで元気にやっています。
投資ブームの終点
池田 信
最近アパート・マンションの空室が目立ちます。
相談のあった例では、3月に完成しているのに、一室も入居者のいないアパートがありました。部屋のつくりや、家賃設定に無理があるようです。売りアパートとしてつくられたもので、投資ブームの終点という感じがします。
相続税の増税や、年金不安や、低金利でアパート・マンション投資が流行しています。
他方、持ち家も建て売り住宅や分譲マンションが大量供給されています。工場跡地や農地、邸宅が分割され、開発され、住宅用地になっています。これからも2022年の生産緑地の30年の期限到来や世代交代などで供給は続きそうです。
相模原市の人口はすでに頭打ちになっています。日本全体では人口減が進行しています。住宅に対する新しい需要は、人口流入ではなく、住み替えや世帯分離からしか生まれません。世帯分離の一番大きな原因は離婚です。
これからはマイナスなものをプラスに変えていく思考が必要です。
高齢化もその一つです。
桜美林大学が来年の新学期から新宿キャンパスを開設して、ビジネスマネジメント学群の移転を、新聞全紙一面を使って広告していました。淵野辺の賃貸住宅に大きな影響を及ぼしそうです。
状況は変わっていきます。この変化に対応していかなければなりません。
よい賃貸住宅経営をめざして、オーナーの皆様と一緒に変化していきましょう。
これからもよろしくお願い致します。
新築・築浅物件の抱える悩み
池田 峰
6月に入っても、当社への管理替えのご相談・ご依頼が相次いでいます。驚くべきことに、その多くは新築を含め築年数が非常に浅い物件です。立地は最寄駅からおおよそ徒歩8～15分圏内に集中しています。設備は最近の需要に応えるべく、あらかた充実したものです。
ご相談内容はというと、「新築時から複数の空室が埋まらない」「今年は何とか満室にできたけれど、来年以降が不安だ」「今の貸し方のままでは厳しくなる一方なのはわかっているが、次に打つべき新たな手が思いつかない」などです。
一昔前ならば、築古になるまでは考える必要がなかった案件かもしれません。
しかし、今は新築でも現実問題として向き合わなければならなくなっています。
市場では人口減少・供給過多による熾烈な入居者獲得競争が繰り広げられ、入居促進としてフリーレントやAD（追加の手数料）、賃料値下げが断行されているのにも関わらず、相続税増税・生産緑地問題・年金不安・低金利などを追い風にして新築物件を乱立させた投資ブームの結末です。
やはり潮目が変わりました。
住まいを選ぶ方法、基準、意義が変わったのでしょう。単なる「近い／遠い」「安い／高い」「新しい／古い」だけじゃない評価軸で判断がなされるので、貸し手の都合が透けて見えてしまうような物件はどうしても魅力なく映ってしまいます。一方、契約後の入居者サービスを含めて、賃料に対して適正な価値を見出せる物件こそが「選ばれる物件」となります。
これは大きなチャンスです。
皆さまの大切なご資産をお預かりしている当社が講じる対策として、より一層の入居者満足度向上を図るべく、トーコーキッチンに続く新たな入居者サービスを開始する予定です。詳細が決まり次第、改めて皆さまには当オーナー通信にてご報告させていただきます。
最後に、私事となりますが、約半年の講習と試験合格を経て「相続支援コンサルタント」の資格を取得しました。過去・現在・未来に亘って、お預かりしている不動産の現実的な市場価値を注視している者の立場から、皆さまのお役に立てればと思っております。相続に強く、取扱件数も豊富な税理士さんとの協力体制も万全です。ぜひご相談ください。
よろしくお願い申し上げます。
